Gyvenamųjų būstų nuoma – verslas tik iš bėdos

2012.06.09, 10:03
Persiųsk 22 Komentarai (22)

Būsto įsigijimas ir jo išnuomojimas Vokietijoje vidutiniškai duoda 3–6% metinę grąžą. Tačiau ar verta bandyti taip užsidirbti Lietuvoje, nekilnojamojo turto (NT) ekspertai nesusitaria.

Nuotrauka: Algimanto Kalvaičio Nuotrauka: Algimanto Kalvaičio

Banko „Snoras“ griūtis parodė, kad tinkamiausia sukauptų lėšų apsauga įvairių finansinių negandų atveju – tai kuo platesnis investicijų portfelio išskaidymas, sako Algimantas Laurinavičius, AB „Hanner“ finansų direktorius, ir priduria, kad Lietuvoje, kaip ir kitose Europos šalyse, investuoti apsimoka ir į NT įsigijimą, jei ketinama jį nuomoti.

Kalba apie atsipirkimą

Investicinės NT projektų plėtros bendrovės atstovas skaičiuoja, kad investicijų į būstą, planuojant jį išnuomoti, pajamingumas Vilniuje siekia apie 4–5%.

„Šie skaičiavimai iš esmės yra ilgalaikiai, todėl ir prieš pusmetį taip buvo, ir juo labiau ateityje investicijos į buto įsigijimą ir vėlesnis jo nuomojimas turėtų būti pelningas. Lietuvoje kol kas labai daug žmonių gyvena jiems priklausančiuose butuose ir nuoma neužsiima, o norinčiųjų butą nuomotis taip pat nėra labai didelis procentas, tačiau atsipirkimas vis tiek yra akivaizdus“, – tvirtina p. Laurinavičius.

Pasak jo, galvojant apie pajamas iš būstų nuomos, svarbu atkreipti dėmesį į buto dydį bei statybos metus.

„Žinoma, siekiant gauti kuo didesnę grąžą reikėtų rinktis naujos statybos namuose esančius butus. Būtent jie yra patys paklausiausi, atitinkamai nuomos kaina juose didesnė. Taip pat labiau atsiperka sąlyginai didesni butai. Dviejų ar trijų kambarių būstas duos gerokai didesnę grąžą nei vieno kambario“, – skaičiuoja pašnekovas. O štai nuomojamo buto vieta mieste  – antraeilis dalykas.

„Šiandien didelio skirtumo tarp gyvenamuosiuose rajonuose ir prestižiniuose rajonuose esančių butų nuomojimo atsiperkamumo nėra. Gal tik prestižiniuose rajonuose labiau apsimoka nuomoti didesnius, pavyzdžiui, 3 kambarių, butus. Svarbu atkreipti dėmesį, kad investicijai į būstą nėra pavojinga nei nacionalinės valiutos devalvacija, nei Vyriausybės prisiimtų įsipareigojimų nevykdymo rizika, o šalia nuomos teikiamų pajamų potenciali būsto grąža priklauso dar ir nuo tikėtino jo vertės augimo“, – aiškina p. Laurinavičius.

Jis tikino žinantis asmenų, kurie sėkmingai verčiasi pirkdami ir nuomodami gyvenamosios paskirties NT, tačiau tai kol kas nėra populiari investicija. Tokia veikla ateityje greičiausiai išpopuliarės didžiuosiuose miestuose, o labiausiai – Vilniuje.

Vien iš nuomos neuždirbsi

Su šiomis mintimis tik iš dalies sutinka Saulius Vagonis, „Ober-Haus” Vertinimo ir rinkotyros skyriaus vadovas. Jo manymu, 3–6% buto nuomos pajamingumas yra pernelyg optimistiškas.

„Jei vertintumėme ir to buto susidėvėjimą, kuris yra neišvengiamas, savininko išlaidas remontui, tie skaičiai sumažėtų. Be to, nereikia pamiršti, kad butai labai dažnai kurį laiką būna be nuomininkų, todėl už jų išlaikymą moka pats savininkas. Būna, kad nuomininkas pirma numatyto termino nutraukia sutartį. Jei skaičiuotume viską, tas procentas būtų labai mažas arba jo visai nebūtų“, – dėl   investicijos pajamingumo abejoja p. Vagonis.

NT rinkos ekspertas pataria verčiau investuoti ne tikintis butą brangiau išnuomoti, o ketinant jį po kelerių metų parduoti pakilus vertei.

„Toks būdas užsidirbti galėtų būti nebent papildomas prie noro vėliau parduoti visą butą. Daug žmonių perka butus, kai jų kaina būna nukritusi, o paskui vertingiau parduoda. Kol laukiama vertės padidėjimo, galima bandyti išnuomoti, tačiau didelės grąžos iš to aš nesitikėčiau“, – pataria pašnekovas.

Be to, jis svarsto, kad didesnė grąža turėtų būti perkant ir nuomojant ne didesnius, o kaip tik mažesnius butus, kurių vertė perkant yra mažesnė, tačiau nuomos kaina nedaug skiriasi nuo didesnių butų.

***
Info
Norintys užsiimti nuosavo būsto nuoma neprivalo registruoti individualios veiklos ar pirkti verslo liudijimo, nes individualia veikla tai nėra laikoma. Butą nuomojantis asmuo metų pabaigoje turi deklaruoti pajamas ir sumokėti 15% gyventojų pajamų mokesčio. Vis dėlto būstų nuomotojai ir toliau labai dažnai linkę įsigyti verslo liudijimus, mat  toks būdas yra pigesnis ir paprastesnis.

***
Nuotrauka: VŽ
Nuotrauka: VŽ

***
Komentaras
Mindaugas Statulevičius, Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos direktorius:

Šiuo metu toks verslas neabejotinai labiau pelningesnis  privatiems asmenims, kurie nuomoja savo būstą. Verslui taikoma daugiau mokesčių, kurie tokią veiklos rūšį kol kas paverčia labiau našta nei niša. Dabar būsto paskolų metinių palūkanų vidurkis Lietuvoje siekia apie 3,18%, o nuomos pajamingumas – apie 4–5%. Skirtumas nedidelis, tačiau jis panašus į bankų siūlomas palūkanas už indėlius ir nuomos veikla liks pelninga tol, kol nesuprastės padėtis bankų rinkoje. Pajamingumas priklauso ne tik nuo būsto vietos, bet ir nuo būsto ploto – kuo jis didesnis, tuo pajamingumas yra mažesnis. Europos ir kaimyninių šalių patirtis rodo, kad būstų nuoma pelningiausia buvo 1998–2002 m., kai pajamingumas siekdavo ir iki 15–20%. Šiuo metu daugumoje Europos šalių sostinių jis laikosi ties 5–6% riba. Pats nuomos verslas būtų didelė veiklos niša verslininkams, bet kol kas nėra lygios konkurencinės sąlygos su privačiais asmenimis, kuriems, pvz., Vilniuje, pakanka įsigyti verslo liudijimą metams už maždaug 1.700 litų. Verslas savo ruožtu moka pelno, pajamų, NT mokesčius. Numanomas būstų vertės pakilimas ir pajamos iš nuomos glaudžiai susijusios – kuo vertingesnis būstas, tuo didesnio pajamingumo galima tikėtis ateityje.

***
Tekstas skelbtas gegužės 31 d. dienraštyje „Verslo žinios”.