Investuotojų gretos ir apetitas auga sparčiau nei NT objektų pasiūla

Bendrovės „Ober-Haus“ duomenimis, nuo šių metų pradžios iki rugsėjo trijose Baltijos šalyse iš viso įvyko 23 investiciniai NT sandoriai, kurių bendra suma – 536 mln. Eur. Estijai teko 50% šių pinigų, Lietuvai – 33%, o Latvijoje išleista 17%.

Palyginti, pernai per visus metus sandorių, kurių suma viršija 1,5 mln. Eur, buvo sudaryta už 458 mln. Eur.

„Profesionalūs vietos ir užsienio investuotojai toliau nuosekliai laikosi tradicinės investavimo strategijos ir ieško kokybiško, aukščiausios kategorijos komercinio NT su ilgalaikiu ir stabiliu nuomos pajamų srautu. Didžiausia problema, kad šiuo metu tokių aukščiausios kategorijos objektų pasiūla rinkoje minimali. NT objektų savininkai arba apskritai nesvarsto parduoti, arba jų lūkesčiai neatitinka to, ką šiuo metu linkę siūlyti pirkėjai“, – apie padėtį investicinių NT sandorių rinkoje kalba Simona Oliškevičiūtė-Cicėnienė, advokatų kontoros „Cobalt“ vadovaujanti teisininkė, advokatė.

Neringa Rastenytė, „Newsec“ NT investicinių sandorių grupės vadovė Baltijos regione, teigia, kad aukščiausio lygio NT objektų pelningumas dabar yra apie 7%.

„Jau matome sandorių, prasidedančių ir nuo 6%, – tai 2007 m. lygis, taigi, metas parduoti turtą labai palankus. Tačiau atrodo, jog dabar svarbiausia, kad pardavėjai žinotų, kur toliau investuoti iš sandorio gautus pinigus. NT rinkoje dabar tvyro nežinia, kur toliau investuoti“, – sako p. Rastenytė.

Anot p. Oliškevičiūtės-Cicėnienės, beveik visi objektai, kokius medžioja didieji investuotojai, arba neseniai parduoti, arba dar statomi. Stambius investuotojus pasiūlos stygius verčia ieškoti galimybių investuoti į žemesnės kategorijos objektus. Vėliau į tokius objektus investuojama dar papildomai, sukuriama tobulesnė turto valdymo strategija ir taip keliama jų vertė.

Auga įtampa tarp investuotojų

„Tai, kad estų investuotojas „Eften Capital“ į Lietuvą įžengė įsigydamas prekybos centrą Šiauliuose, nustebino ne vieną rinkos dalyvį. Tai reiškia, kad investuotojai nelabai turi iš ko rinktis, – teigia Saulius Vagonis, „Ober-Haus“ Vertinimo ir rinkos tyrimų departamento vadovas.

VŽ rašė, kad Estijos alternatyvaus investavimo fondas „EfTEN Real Estate Fund III“ įsigijo Šiaulių prekybos centrą „Saulės miestas“ iš Estijos NT plėtotojos „E.L.L. Kinnisvara“, kuriai Lietuvoje taip pat priklauso Vilniaus prekybos centras „Panorama“. Viljaras Arakas, šio fondo valdytojas, teigė, kad Lietuva yra didžiausia tikslinė fondo rinka.

„Dėl pasiūlos stokos investuotojai dabar prisiima daugiau rizikos, perka rizikingesnius objektus, kokių nebūtų drįsę įsigyti prieš 4–5 metus. Dabar rinka palanki pardavėjams“, – konstatuoja p. Vagonis.

Ponia Oliškevičiūtė-Cicėnienė pasakoja, kad nepakankama tradicinių pinigų srautą generuojančių NT objektų pasiūla toliau augina konkurenciją tarp potencialių investuotojų ir mažiau patyrę pirkėjai ima elgtis neatsakingai.

„Kai kurie sandoriai sudaromi paskubomis, be teisinio, techninio patikrinimo, vien tam, kad būtų užsitikrintas pranašumas prieš kitus. Patyrę profesionalūs investuotojai taip nedaro – jie apgalvoja penkis žingsnius į priekį. Pavyzdžiui, kaip esamos nuomos sutartys ir nuomininkų struktūra atrodys NT rinkos recesijos sąlygomis. Ką ir kalbėti apie techninių ir kokybinių turto parametrų vertinimą“, – kalba „Cobalt“ advokatė.

Galimybės netradiciniam turtui

Auganti paklausa ir patrauklių objektų trūkumas drauge skatina tokio NT plėtrą. Ponia Oliškevičiūtė-Cicėnienė teigia, kad šių metų pirmąjį pusmetį buvo įsigyta ypač daug žemės sklypų, skirtų NT plėtrai.

„Manau, kad paklausa investicinio NT rinkoje yra vienas svarbių veiksnių, dėl ko pastaruoju metu aktyviai plėtojami nauji biurų projektai ir bankai juos gana drąsiai finansuoja. Dabar kokybiškai pastatytas, modernus turtas turi garantuotą pirkėją, jei tas NT parduodamas už rinkos kainą“, – sako p. Vagonis.

„Cobalt“ teisininkė mano, kad pinigų perteklius, žemos palūkanų normos bei Lietuvos investuotojų investavimo kultūra ir toliau užtikrins, kad investicijų mastas į NT nemažės.

„Tai patvirtina ir šių metų beprecedentis NT fondų steigimosi bumas. Tačiau NT rinka neguminė. Vertinant dabartines tendencijas, tradicinio investicinio NT segmentai gali išsisemti, tad gali būti pastebimas poreikis ieškoti naujų nišų ir naujų vertės kūrimo bei realizavimo galimybių. Tokių kaip, pavyzdžiui, socialinis būstas, savarankiškas daiktų saugojimas ar įvairūs infrastruktūros projektai“, – prognozuoja p. Oliškevičiūtė-Cicėnienė.

VŽ rašė, kad po šveicarų „Partners Group“ pirkinio, „Northern Horizon Capital“ valdyto fondo „BPT Optima“ turto, antras didžiausias sandoris Baltijos šalyse įvyko Estijoje.

JAV kilmės investuotoja, bendrovė „LCN Capital Partners“ iš bendrovės „Raadiku Arendus“ įsigijo aštuonis daugiabučius su 1.200 savivaldybei priklausančių butų. Šis projektas prieš penkerius metus išplėtotas Talino miesto užsakymu – savivaldybė su projekto plėtotoju pasirašė 20 metų butų nuomos sutartį. Sandorio vertė neatskleista, bet skaičiuojama, kad ji gali viršyti 100 mln. Eur. Sandoris yra išskirtinis tiek dėl dydžio, tiek dėl parduoto turto pobūdžio, tiek dėl to, kad į Estiją atviliojo Baltijos šalims gana egzotišką pirkėją. Skandinavijos šalyse didelio masto investicijos į butų projektus yra įprastas reiškinys, tačiau, anot specialistų, Lietuvoje dėl menkai išvystytos nuomos rinkos apie stambias investicijas į butus kol kas galima tik fantazuoti.

„Pastaruoju metu jaučiamas sujudimas viešbučių segmente, buvo skelbiama apie planus plėtoti ne vieną viešbučių projektą. Manau, kad ši turto rūšis netolimoje ateityje gali sulaukti investuotojų dėmesio – kai tik bus produktas“, – sako p. Rastenytė.

Šių metų pradžioje „Eften Capital“ Taline įsigijo „Radisson Blu Sky Hotel“ nekilnojamąjį turtą už 46 mln. Eur. Šis sandoris apėmė ir 3.000 kv. m biurų patalpų perleidimą.

Straipsnis publikuotas dienraštyje „Verslo žinios“ ir VŽ rubrikoje „Premium“ rugsėjo 3 d.

infogr.am::infogram_0_investiciniai_nt_sandoriai_baltijos_salyse_2015_m_sausi_rugpjuti