Nekilnojamojo turto rinkos kalneliai

Prieš porą mėnesių Lietuvos banko organizuotoje NT konferencijoje teigiau, kad vertinu rinkos perspektyvą kur kas optimistiškiau nei prieš metus. Naujausia statistika patvirtina šią įžvalgą, nors Lietuvos NT rinka kol kas tebėra tik Vilniaus rinka, pvz., bendrovės „Eika“ duomenimis, laisvų butų pasiūlos ir parduotų butų sostinėje santykis pirmąjį 2016 m. ketvirtį buvo 3,1 (atitinkamai 3.337 ir 1.086), trečiąjį praėjusių metų ketvirtį siekė 4,7, o ketvirtąjį ketvirtį – 4,8. Taigi, jei nieko nebūtų statoma, laisvų butų sandėlis teoriškai ištuštėtų iki šių metų pabaigos.

Būsto pirkimas grįžta į madą dėl keleto priežasčių. Kad ir kaip tai piktintų neturtingąją visuomenės dalį, visada yra žmonių, kurie turi „per daug“ pinigų ir sprendžia tinkamo lėšų investavimo problemą. Jų sprendimus lemia ir perkamo turto kainos kitimo lūkesčiai. Pastaruoju metu NT brangimo tikisi kur kas daugiau rinkos dalyvių, todėl jį įsigyti apsimoka. Vidutinio darbo užmokesčio didėjimas ir nedarbo lygio mažėjimas tokiems investuotojams yra gera žinia, nes ji leidžia tikėtis geresnio rinkos likvidumo, jei ateityje būtų nuspręsta pirkinį parduoti. Taigi pinigų visada atsiras, jei yra patrauklių būdų juos panaudoti. Žinoma, rinkoje veikia ne tik grynieji investuotojai, bet ir tie, kurie perka sau „stogą virš galvos“. Vilnius yra vienas iš nedaugelio šalies miestų, kuriame gyventojų skaičius per pastaruosius penkerius metus išaugo. Vidinė migracija papildo gyventojų gretas sostinėje ir formuoja pastovią NT paklausą. Tokie pirkėjai perka būstą ne iš santaupų, bet „avansu“, t. y. imdami paskolą ir tikėdamiesi ją grąžinti iš būsimų darbo pajamų.

Būsto kreditavimas šiuo metu kyla, o savotiškomis jo augimo mielėmis tapo iki rekordinių žemumų nukritusios paskolų palūkanų normos, kurios kai kur Europoje jau virto banko primokėjimu už paskolą klientui. Nors taip bus tikrai ne amžinai, šiuo metu prognozuojamo Europos centrinio banko palūkanų normų didinimo riba nukeliama vis tolyn ir jau įžengė į 2018 m. Tai reiškia, kad paskolos gavėjas gali tikėtis labai pigaus skolinimosi artimiausius porą metų, o pasinaudojęs palūkanų fiksavimo priemone, ištęsti šį laikotarpį bent iki penkerių metų. Šiuo metu dilemos – nuomotis ar pirkti – svarstyklių lėkštė akivaizdžiai krypsta pastarosios alternatyvos naudai.

Gana iškalbinga ir būsto pardavimo pagal klases statistika. Pirmąjį 2016 m. ketvirtį Vilniuje parduoti 507 vidutinės klasės būstai ir 476 – ekonominės klasės. Palyginti su paskutiniuoju 2015 m. ketvirčiu, vidutinės klasės būsto pardavimas ūgtelėjo 68%, o ekonominės klasės – tik 33%. Racionalu manyti, kad investuotojai suinteresuoti įsigyti aukštesnės kokybės būstą, kuris geriau išsaugo ir augina vertę nei ekonominis būstas. Be to, ir pardavėjui brangesnės statybos būstas paprastai leidžia gauti riebesnę pelno maržą.

2016 m. dviženklis naujo būsto kainos kilimas Vilniuje labai nenustebintų. Per pastaruosius kelerius metus įmonės ir jų savininkai, didesnius atlyginimus uždirbantys žmonės sukaupė tiek kapitalo, kad yra pajėgūs palaikyti rinkos gyvybingumą mažiausiai 2–3 metus. Juos atbaidyti galėtų tik staigus geopolitinis atšalimas, kurį itin sunku prognozuoti.

Komentarai